Het kip-en-ei-verhaal van vraagprijzen en overbieden: "Denken als een koper"

Denken als een koper
"Veel verkopers kijken naar wat de buurman of de overburen voor hun huis hebben gekregen en hebben dat in hun hoofd als vraagprijs'', ziet makelaar Robbin Trumpi. "Maar een koper denkt anders. Die zoekt niet op de prijs die jij in je hoofd hebt, maar houdt rekening met overbieden en past daar de eigen zoektocht op aan."

Stel, een woning wordt ingeschat op € 500.000. Woningzoekers die rond dat bedrag kunnen besteden, kijken meestal naar woningen tussen de € 400.000 en € 475.000. Staat jouw woning meteen voor € 500.000 online? Dan komt hij vaak niet eens in hun zoekresultaten terecht.

Kip-en-ei-verhaal
Daarom zie je dat vraagprijzen bewust lager worden ingezet. Zo trek je meer (en de juiste) kijkers, en omdat er vervolgens flink wordt overboden, houdt het systeem zichzelf in stand. Het is eigenlijk een kip-en-ei-verhaal: kopers zoeken lager omdat ze weten dat ze moeten overbieden, en daardoor worden vraagprijzen weer op dat overbieden afgestemd.

"De vraagprijs is dus niet per se de waarde van de woning," legt Robbin uit. "Het is een strategisch middel om de juiste doelgroep aan te spreken."

Pas op voor uitschieters
Mik je tóch op de verkoopprijs van een vergelijkbare woning uit de buurt? Dan ligt er nog een vuilkuil op de loer: uitschieters.

Een voorbeeld: op een woning met een vraagprijs van € 500.000 komen vijf biedingen binnen. Vier daarvan liggen tussen de € 500.000 en € 520.000. Eén kijker biedt € 550.000. Dat bedrag komt in de boeken terecht als verkoopprijs, wordt gedeeld onder buren en lijkt ineens de nieuwe standaard.

Baseer jij jouw woningprijs vervolgens op dat bedrag? Dan is de kans groot dat je te hoog inzet en woningzoekers afschrikt. "Staar je dus niet blind op verkoopprijzen van andere woningen," adviseert Robbin. "Dit kan soms echt een vertekend beeld."

Spannende keuze voor verkopers
Voor veel verkopers voelt het spannend om lager in te zetten dan ze eigenlijk in gedachten hebben. Als je € 500.000 wil overhouden aan de verkoop van je woning, voelt een vraagprijs van € 485.000 misschien onlogisch. Toch pakt het vaak beter uit.

"Door lager te starten krijg je meer kijkers en meer biedingen. Uiteindelijk is de kans groter dat je uitkomt op of zelfs boven het bedrag waar je op hoopt," zegt Robbin.

Vooral instapklare woningen met een gunstig energielabel profiteren van deze aanpak. Die worden vaak snel en boven de vraagprijs verkocht. Woningen waar nog veel aan moet gebeuren vragen weer om een andere strategie: daar ligt de uiteindelijke prijs vaker rond of soms zelfs net onder de vraagprijs.

Wat betekent dit voor woningzoekers?
Herken jij het wanneer een woning aantrekkelijk is geprijsd? Of wanneer het juist een realistische of hoge vraagprijs is? Want ook dit komt voor. Bijvoorbeeld wanneer verkopers geen haast hebben kan het zijn dat men 'het gewoon probeert'. Wie weet komt er in deze markt wel iemand op af.

De gemiddelde prijs per vierkante meter kan je een richting geven. In het Woonrapport De Bredase huizenmarkt vind je per wijk terug wat de gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter is. Op Funda zie je onder de vraagprijs terug wat er voor een woning per vierkante meter wordt gevraagd. Kijk naar woonoppervlak, locatie, afwerking, energielabel en ook de grootte van het perceel telt mee. Zit er wel of geen garage bij? Heb je vrij uitzicht of kijk je tegen een groot gebouw aan? Alles telt mee en heeft effect op de woningwaarde.

Vind je het lastig om zelf te bepalen wat een realistisch bedrag is voor een woning? Dan kan het verstandig zijn om een aankoopmakelaar in te schakelen. Zo voorkom je dat je te veel biedt, bijvoorbeeld op een woning waar (fors) overbieden helemaal niet nodig bleek.

Slimme prijsstrategie maakt het verschil
Een woning verkoopt niet vanzelf voor de beste prijs. Het gaat om inzicht in hoe kopers denken, ondersteund door data en ervaring. "Een goede verkoopstrategie draait om de slimste vraagprijs," merkt Robbin op. "En precies daar helpen wij onze verkopers bij."

Updates over de huizenmarkt in Breda
Vond je dit een interessant artikel? Ben je benieuwd hoe de huizenprijs zich ontwikkelt? Meld je dan hier aan voor onze updates en mis niets over de huizenmarkt in Breda.