Huizen boven vraagprijs weg: Hoeveel moet ik overbieden?

Geschreven door Jan-Joost van Dijk RM/RT op 8 mei 2024

Het is dringen geblazen voor wie in Breda op zoek is naar een koophuis. In vrijwel alle prijsklassen is de vraag enorm groot. En dus wordt er weer volop overboden. Maar, hoeveel moet je nu (over)bieden? Een kijkje in de jungle van de Bredase huizenmarkt.

Hectische markt

De huizenmarkt in Breda is weer enorm oververhit. "Het is qua hectiek nog niet zo erg als die enorme piek die we eerder hebben meegemaakt (zomer 2022, red.), maar daar zitten we wel weer bijna op'', zegt makelaar Jan-Joost van Dijk. Inmiddels kost een huis in Breda gemiddeld 483.000 euro, een record. Overbieden op een woning is de normaalste zaak van de wereld geworden.

"De cijfers lopen altijd een paar maanden achter op de realiteit. Als ik nu een woning verkoop, is de levering gemiddeld over drie á vier maanden. Het is nog hectischer dan dat de cijfers nu aangeven."

Verschillend biedgedrag

Natuurlijk, er is enorm veel vraag naar woningen waardoor de prijzen verder omhoogschieten. Maar dat is niet de enige reden dat er flink wordt overboden, zegt Jan-Joost: "Mensen die twee, drie keer hebben misgegrepen en denken; dit gebeurt me niet nog een keer. Die mensen vertonen vervolgens ander biedgedrag. Iemand die uit Amsterdam komt toont ander biedgedrag dan iemand die uit Rijsbergen komt. Of je hebt een hypotheek tegen 1,8% die je kunt meenemen, tegenover mensen die een nieuwe hypotheek moeten afsluiten tegen 4,5%. De perceptiewaarde, iets wat iemand een huis waard vindt, verschilt enorm. Ik heb nog nooit zo'n groot verschil meegemaakt.''

''Gemiddelde percentages van 5 á 10% overbieden zijn in de huidige markt niet gek.''

Hoeveel overbieden?

Het is een vraag die enorm leeft onder huizenzoekers: Hoeveel moet ik overbieden? Een percentage noemen is lastig, geeft Jan-Joost aan. ''Het is gevaarlijk om met gemiddeldes te werken. Het verschilt namelijk enorm per type woning. En ook of het een pand is van twee miljoen of twee ton. Maar gemiddelde percentages van 5 á 10% zijn in de huidige markt niet gek. En dat wordt nu langzaam ook meer.''

Ontdek de verkoopstrategie

Wie zijn huis verkoopt, wil hier graag een zo hoog mogelijk bedrag voor ontvangen. Een methode om die hoge prijs te bereiken is het scherp in de markt zetten van woningen. "Soms worden woningen bewust voor een lager bedrag te koop gezet. Op die manier komen er enorm veel mensen op een woning af en wordt deze vervolgens via verkoop bij inschrijving verkocht. Deze woningen gaan eigenlijk stelselmatig boven de vraagprijs weg. Zeker woningen onder de NHG-grens, maar dat loopt eigenlijk door tot vijf, zes ton."

Andere woningen staan iets langer te koop. Dan is er vaak wat meer mogelijk qua prijs, geeft Jan-Joost aan: ''Wat ik zelf altijd het meest interessante heb gevonden is dat je je bod relateert aan tijd. Als een woning vier, vijf of zes weken te koop staat, wordt de kans dat er wordt overboden flink minder. Hoe langer iets te koop staat, hoe meer er onderboden wordt."

Kans op succesvol bod vergroten

Naast een bedrag in geld, is een bod met zo min mogelijk voorwaarden interessant voor verkopers. Hier ligt wellicht een kans voor kopers, zegt Jan-Joost. "Verkopers hechten waarde aan zekerheid. Veel verkopers kiezen bijvoorbeeld voor een bod van vijfduizend euro minder, maar zonder voorbehoud van financiering. Omdat ze zelf al vaak iets nieuws gekocht hebben en op zoek zijn naar zekerheid. Daar zit een hele grote winst."

Bieden zonder voorbehoud van financiering is niet zonder risico. Wel is er een nieuwe, interessante ontwikkeling op dit vlak. "Er zijn inmiddels hypotheekverstrekkers die mogelijkheden bieden om voor een bepaald hypotheekbedrag een garantie te bieden voor een financiering. Heb je dat uitgezocht en die garantie op zak, dan kun je dus bieden zonder voorbehoud van financiering."

Updates over de huizenmarkt in Breda

Vond je dit een interessant artikel? Ben je benieuwd hoe de huizenprijs zich ontwikkelt? Meld je dan hier aan voor onze updates en mis niets over de huizenmarkt in Breda.

Huizen boven vraagprijs weg: Hoeveel moet ik overbieden?
Jan-Joost van Dijk RM/RT
Neem contact op met Jan-Joost

Interessant nieuws

Bekijk overzicht
Veel woningen voor de markt uit verkocht? Zo zit het echt

Veel woningen voor de markt uit verkocht? Zo zit het echt

De volgende uitspraak heb je de afgelopen maanden op een verjaardag vast eens iemand horen doen: 'Als een woning op Funda komt, ben je eigenlijk al te laat'. Woningen worden vaak...
Huizenprijs Breda in jaar tijd met 12 procent gestegen

Huizenprijs Breda in jaar tijd met 12 procent gestegen

De prijs van een koopwoning in Breda lag in april van dit jaar 12 procent hoger dan in april 2023. Dit blijkt uit cijfers van het NVM, opgesteld door Dynamis in opdracht van Van der Sande...
Bekijk overzicht