Bij ons in Breda en omgeving is jouw huis, onze passie!

Wij als van Van der Sande Makelaars en NVM makelaar in Breda en omgeving zijn actief op ongeveer een half uur (auto)rijden rondom Breda en uiteraard Breda zelf. We denken overal een meerwaarde te hebben. We zien bijvoorbeeld vaak dat mensen vanuit de stad naar de omliggende dorpen trekken en zo kunnen we voor extra kijkers zorgen. Ook vanuit ons landelijke netwerk / partnership met Dynamis komen er mensen vanuit heel het land, maar vooral vanuit de Randstad, richting Breda, maar zeker ook de omliggende dorpen. Mensen zoeken dan vaak bewust de rust en/of veiligheid op. Allemaal kijkers ‘on top of’ Funda! Ook bieden we vernieuwende marketing, wat zeker in de dorpen erg verfrissend en onderscheidend kan zijn! Dat betekent dat we in de regio’s Alphen, Baarle-Nassau, Bavel, Bosschenhoofd, Breda, Chaam, Den Hout, Dongen, Dorst, Effen, Etten-Leur, Galder, Gilze, Gilze-Rijen, Hoeven, Klein-Zundert, Made, Molenschot, Oosterhout, Prinsenbeek, Rijen, Rijsbergen, Rucphen, Sint Willebrord, Sprundel, Strijbeek, Terheijden, Teteringen, Ulvenhout, Wagenberg, Wernhout, Zevenbergen en Zundert werkzaam zijn. We werken niet in België overigens.

Ja dat kan zeker, hiervoor hebben wij verschillende manieren:

• Zodra een woning door ons wordt aangemeld kan je dat zien op de Van der Sande app, gratis te downloaden op je mobiele telefoon of tablet. Deze woning verschijnt dan binnen één dag ook op Funda;
• Je kan ons als kantoor op social media (Facebook, Twitter of Linked-In ect.) volgen;
• Volg ons op Instagram en Facebook hier worden de voorzijde foto's van de woningen op geplaatst die bij ons in verkoop komen als sneak preview;
• Het is ook mogelijk om ons in te schakelen als aankoopmakelaar, waarbij we samen gericht op zoek gaan. We informeren je daar graag over, bij voorkeur met een vrijblijvende afspraak.

Nee zeker niet. De WOZ waarde is eigenlijk puur een waarde die vanaf een kantoor bepaald wordt om de belasting op te baseren. Uiteraard wordt geprobeerd deze zo goed mogelijk vast te stellen, maar dat is van afstand natuurlijk vele malen lastiger dan wanneer je bij een woning binnen kan en mag kijken zoals wij als makelaars mogen in regio Breda. Doordat de WOZ waardes tegenwoordig jaarlijks worden vastgesteld komen ze vaker wel in de goede richting, maar kijk er niet te veel naar is ons advies, dat doen wij ook niet. Het is wel belangrijk om bij overlijden de woz waarde goed te bekijken en eventueel bezwaar te (laten) maken omdat daar de successie (erf belasting) over wordt verrekend.

Er komt zowel emotioneel als rationeel waarschijnlijk veel op je af. Het beste advies is om ons te bellen zodat we jou een vrijblijvend advies kunnen geven op locatie. Er komt simpelweg best veel bij kijken en je zit ook met bepaalde termijnen (zoals bezwaar maken tegen de WOZ) die je moet naleven. We helpen je dus graag!

Het beëindigen van een relatie is een vervelende zaak wat vaak een emotionele situatie met zich mee brengt. Maar het heeft ook praktische gevolgen met betrekking tot de gemeenschap van goederen waaronder bijvoorbeeld jullie huis in regio Breda. Belangrijk is om eerst te kijken hoe jullie getrouwd zijn. Bij gemeenschap van goederen gelden andere regels dan bij huwelijkse voorwaarden. Mocht een ieder voor een deel eigenaar zijn van de woning, dan zijn er verschillende opties mogelijk:

Het huis wordt gezamenlijk verkocht.

Schakel in dit geval een makelaar in voor een waarde indicatie. Bepaal samen met de makelaar de juiste strategie om de woning zo optimaal mogelijk in de markt te zetten in regio Breda. Eventuele overwaarde of restschuld worden in verhouding onder elkaar verdeeld. Mocht je een hypotheek afgesloten hebben met NHG en er ontstaat een restschuld, dan zal je in sommige gevallen in aanmerking komen voor kwijtschelding.

Ikzelf of mijn ex-partner blijft in het huis wonen.

Maak een afspraak met een hypotheekadviseur in regio Breda en jij of je ex-partner zullen samen met de hypotheekadviseur moeten bekijken wat de mogelijkheid is om de woning alleen op iemands naam te zetten. Schakel een makelaar of taxateur in om de waarde van de woning te bepalen voor de verdeling. Degene die in de woning blijft wonen zal bij gelijke verdeling en overwaarde de vertrekkende partner voor de helft moeten uitkopen. Is er sprake onderwaarde, dan zal de vertrekkende partner voor de helft de onderwaarde moeten uitbetalen.

Het marketingpakket van Van der Sande Makelaars bestaat uit:

• Digitale rondleiding door jouw huis met ‘pop-up-plattegronden’ (matterport; let op: alles zichtbaar in jouw huis!);

• Professionele fotoshoot door jouw woning met schitterende foto’s die gecomprimeerd worden;

• Plaatsing video met plattegronden in beeld op Funda en Youtube (video zorgt voor ‘hogere’ plaats dan woonclip op Funda);

• 3 maanden Blikvanger op Funda.nl ter waarde van € 110,- ;

• Plaatsing meerdere 360° foto’s op Funda.nl (meerdere 360° foto’s zorgen voor een ‘hogere’ plaats op Funda);

• 2D en 3D plattegronden (floorplanner) van jouw woning op funda.nl (waardoor je een ‘hogere’ plek krijgt op Funda);

• Eigen website van jouw woning (t.b.v. sociale media, zorgt voor betere ‘vindbaarheid’);

• Inzet van onze social media kanalen (onder andere Facebook, Youtube en Instagram);

• Aanmelden van jouw woning in het NVM uitwisselingssysteem;

• Presentatie van jouw woning in onze etalage op ons kantoor in Breda;

• Eventueel plaatsen van een te koop bord in jouw tuin of op het raam;

• Ons woningzoekenden bestand aanschrijven;

• Uitgebreide woning documentatie van jouw huis;

• Plaatsing van jouw woning op internet (onder andere funda.nl / vandersande.nl);

• Landelijke uitwisseling met makelaars die woningzoekenden hebben in Breda;

• Digitale brochure (in pdf) die we op Funda presenteren en voor een eerste bezichtiging naar de kijkers mailen;

• Move.nl: jouw eigen account op Move.nl, t.b.v. inzicht in afspraken en transparantie m.b.t. onze dienstverlening.

Kijk goed naar de sites, welke informatie vind je? Bekijk ook goed de ratings / reviews op alle kanalen, zijn het er genoeg en niet alleen maar positieve / gefilterde reviews bijvoorbeeld. Wij laten ons bijvoorbeeld ook door kijkers beoordelen, die niet onze directe klanten zijn, waar wel uniek zijn. Dat levert objectieve oordelen. Ga gesprekken aan met verschillende makelaars om een oordeel te vellen. Stel vragen en kijk naar de behaalde resultaten. Hebben ze veel verkocht en een aantoonbaar netwerk bijvoorbeeld? En als laatste: welke beloftes doen ze je?

Zeker! Bij ons kan je in Breda, Dongen en Prinsenbeek ook terecht voor een financieel gesprek! Onze Hypotheekshop is een onafhankelijke partij en met een vrijblijvend eerste gesprek, kom je er misschien wel achter dat er meer mogelijk is dan dat er voorafgaand gedacht wordt. De Hypotheekshop geeft een compleet advies voor jouw persoonlijke situatie. Wil je meer meten of een kennismakingsgesprek inplannen? Dan kan je telefonisch contact opnemen met 076 514 1062 of klik op de link.

Op Funda heb je verschillende termen die je bij een huis kan zien staan. Als je ‘onder bod’ ziet staan en/of een verkoopmakelaar zegt dat, betekent dit dat er een bieding door iemand is gedaan. Je kan vaak nog steeds bezichtigen en je kan juridisch gezien zelfs ook nog bieden op het huis. Dit kan alleen als de makelaar transparant is naar alle partijen. Je ziet in praktijk echter dat deze term op Funda vaak niet of (te) laat wordt doorgevoerd door makelaars. Over het algemeen omdat ze interesse willen blijven houden voor de woning omdat een koop nog niet definitief is als er een bod is uitgebracht.

Het hoeft niet zo te zijn, dat het hoogste bod ook meteen het winnende bod is als je biedt op een huis. Naast de hoogte van het bod, zijn ook zeker de voorwaarden erg belangrijk! Denk bij de voorwaarden aan een oplevertermijn, een financieringsvoorbehoud of bijvoorbeeld voorbehoud verkoop eigen woning. Des te minder voorwaarden, hoe sterker het bod!

Heb je hier nog vragen over? Neem contact met ons op!

Een biedingsprocedure wordt meestal gebruikt als er meer animo is voor één huis of appartement. Nadat de bezichtigingen/kijkmomenten zijn geweest heeft iedere partij de mogelijkheid om zijn of haar finale bod uit te brengen op het huis. Als tip willen we meegeven, maak je bod zo duidelijk mogelijk! Verwerk de hoogte van het bod, met daarbij alle verdere voorwaarden. Denk hierbij aan wel of geen financiering, oplevertermijn, roerende zaken en bijvoorbeeld een bouwkundige keuring. Nadat de deadline van het biedingsproces verlopen is, gaat de verkopend makelaar samen met de verkopers kijken wat het beste bod is. De verkopers beslissen uiteindelijk welk bod het ‘winnende’ bod is.

Als bezitter van eigen grond ben je ook de eigenaar van dat stuk grond. Is er sprake van erfpacht dan ben je geen eigenaar van de grond waar jouw huis op staat, maar ben je wel eigenaar van jouw huis. Bij erfpacht betaal je dan een bepaald bedrag per maand (ook wel canon genoemd) aan de erfpachter (diegene die wel eigenaar is van de grond) om jouw huis op zijn grond te mogen vestigen. Vroeger werd dit vaker gebruikt dan tegenwoordig. Dit is vooral voor starters heel aantrekkelijk.

Bij verkoop niet, bij verhuur wel, maar dan zal je dat wel aan moeten tonen. Bij verkoop heb je te maken met het schriftelijkheidsvereiste en heb je pas een onherroepelijke deal nadat er getekend is en de mogelijke voorbehouden en 3 dagen bedenktijd zijn verstreken.

Na het ondertekenen van de koopakte krijgen beide partijen een exemplaar digitaal en een feitelijk document/overeenkomst. Als beide partijen, maar vooral de koper van het huis alles heeft ontvangen dan gaan de 3 dagen bedenktijd in. De 3 dagen bedenktijd gaan in om 24:00 op de dag dat de koper de overeenkomst in ontvangst heeft genomen.
De laatste dag van de 3 dagen mag niet op een dag in het weekend vallen, want dan tel je door tot de eerstvolgende werkdag. Daarom wordt er soms met 3 dagen gerekend en soms met meer dagen, zoals hieronder beschreven.

Wij hebben ook een blog op onze website staan over de 3 dagen bedenktijd.

Koopakte ter hand gesteld op:	Bedenktijd eindigt op:	Bedenktijd bedraagt:
Maandag	Donderdag	Drie kalenderdagen
Dinsdag	Vrijdag	Drie kalenderdagen
Woensdag	Maandag	Vijf kalenderdagen
Donderdag	Maandag	Vier kalenderdagen
Vrijdag	Dinsdag	Vier kalenderdagen
Zaterdag	Dinsdag	Drie kalenderdagen
Zondag	Woensdag	Drie kalenderdagen

Als je een woning wilt kopen in Breda en omstreken en niet helemaal op de hoogte bent van de huidige markt of weet hoe alles werkt, doe je er slim aan om eens met een aankoopmakelaar te praten. Los van of je een opdracht laat uitzetten, leer je tijdens een vrijblijvend gesprek hoe de markt in elkaar zit en wat de mogelijkheden zijn. Iedere situatie is natuurlijk weer anders.

Gekeken naar de huidige Bredase woningmarkt, staan de meeste woningen niet lang in de verkoop en wordt er zelfs nog steeds overboden. Voornamelijk in het prijssegment tot € 450.000,- is het erg lastig om te weten waar je als koper nou eigenlijk goed aan doet en of je misschien zelfs wel niet teveel betaalt voor een woning. Door de hulp van een aankoopmakelaar, weet je beter wat een reële prijs zou zijn of welke strategie het beste bij een woning past.

Zit je zelf in een vergelijkbare situatie of kom je er misschien wel gewoon niet tussen, neem gerust contact op met ons kantoor om te kijken wat de mogelijkheden zijn!

Je zou zeggen dat het hetzelfde is, of toch niet? Zowel een waarde indicatie, waardebepaling als een taxatie geven mij de waarde van een woning. Wat heb ik dan nodig en wat zijn de verschillen?

Wat houdt een waarde indicatie / waardebepaling van een NVM makelaar in en wanneer heb je die nodig?

Een waarde indicatie wordt door veel makelaars en in de volksmond waardebepaling genoemd. Dit is een vrijblijvende en kosteloze afspraak, waarbij een gecertificeerde NVM makelaar van ons bij je langskomt om een uitgebreide berekening te maken met bijbehorende strategie voor de verkoop van je woning. Om deze berekening te maken wordt rekening gehouden met onder andere transactieprijzen van vergelijkbare objecten, marktcijfers, staat van de woning, type woning, wijk en nog vele andere relevante zaken. Een waarde indicatie is met name toegespitst op de verkoop van je woning en is niet te gebruiken voor de aanvraag van een hypotheek.

Een waarde indicatie van je woning is erg handig als je bijvoorbeeld op zoek bent naar een andere woning en je wilt weten wat je woning waard is en hoe het verkoopproces van Van der Sande Makelaars eruit ziet.

Een taxatierapport is een uitgebreid en meer gespecialiseerd rapport van jouw huis. In het rapport staan bijvoorbeeld de onderhoudsstaat van de woning, diverse plaatselijke factoren die van toepassing zijn en de belangrijkste fysieke eigenschappen. Dit rapport wordt vervolgens gestuurd naar een onafhankelijk validatie instituut (NWWI), zodat het een officieel document wordt die door een bank, belastingdienst of door een verzekeraar wordt geaccepteerd.

Een gevalideerd taxatierapport van een NVM makelaar heb je bijvoorbeeld nodig wanneer je een nieuwe woning koopt en daarbij een hypotheek af moet sluiten. Ook als je je huidige woning wilt verbouwen wilt de bank een taxatierapport hebben om aan te tonen dat de verbouwing ook daadwerkelijk een meerwaarde heeft en zij zo dus een nieuwe hypotheek willen verstrekken of om de hypotheekrente omlaag te krijgen.

Een waarde indicatie kan niet gebruikt worden voor het verkrijgen van een hypotheek, een taxatierapport wel. Een waarde indicatie / waardebepaling met een van onze NVM makelaars is tevens gratis en aan een taxatierapport zitten kosten verbonden.

Eigenlijk is het verschil heel simpel; Bij een waarde indicatie, je zegt het eigenlijk al, wil je de waarde weten van jouw woning. Dit is een indicatie van de makelaar, waarbij de geschatte opbrengst van de woning wordt gegeven, de eventuele vraagprijs wordt bepaald en de geschatte doorlooptijd in de huidige woningmarkt. De waarde indicatie kun je gebruiken, omdat je voornemens bent om jouw huis te gaan verkopen.

Dit is geheel kosteloos en vrijblijvend bij Van der Sande Makelaars.

Een taxatie is vaak nodig vanuit de bank en is vaak ook gevalideerd via NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut). Het NWWI ziet erop toe dat de taxateurs de rapporten uniform en volgens bepaalde richtlijnen opmaakt. Een taxatierapport heb je vaak nodig als je een nieuwe woning hebt gekocht of omdat je je huidige hypotheek wilt verhogen/verlagen. Soms kan het ook zijn dat je een nieuwe hypotheek wilt nemen op je huidige woning in verband met de waarde van je woning of de rente. Omdat dit een uitgebreid rapport voor de bank betreft zijn hier ook kosten aan verbonden.

Wij bij Van der Sande Makelaars zijn een kantoor waarbij we de verschillende mogelijkheden en tarieven graag toelichten. De eerste drie zijn vrijblijvend, de vierde tegen een vergoeding. De snelheid (voor de markt uit) en kans van slagen zijn oplopend van punt 1 naar 4, punt 4 is dus het snelste en geeft de grootste kans van slagen.

Vraag hier je taxatie aan in regio Breda.

Veel makelaars gebruiken de term ‘waardebepaling.’ Feitelijk is dit echter onjuist en mogen waardebepalingen wettelijk simpelweg niet uitgebracht worden door makelaars. De juiste termen zijn bijvoorbeeld: verkoopofferte, verkoopadvies en/of waarde indicatie.

Hierbij krijg je een advies voor het vermarkten van de woning en een indicatie voor welke waarde dat gaat zijn. In de huidige markt is dit erg lastig te bepalen omdat het verschil in perceptie erg groot is. Er wordt namelijk ook vaak een emotionele waarde bovenop de rationele waarde betaald. Eigenlijk is het dus de markt die mede bepaalt wat de woning waard is.

Je kan die waarde wel beïnvloeden door de juiste verkoopstrategie met bijbehorende marketing tools te hanteren. Maar wil je en/of de hypotheekverstrekker een officieel rapport zien / hebben dan zal er een taxatie opgemaakt dienen te worden.

Soms horen we in de woningmarkt in Breda en omgeving dat mensen denken om hun huis of appartement te verhuren in plaats van verkopen. Daar komt vaak meer bij kijken dan mensen denken. In een normale hypotheek zit bijvoorbeeld een huurbeding, waardoor je helemaal niet mag verhuren. Daarnaast verlies je je recht op aftrek. Lees je dus goed in of plan gewoon een vrijblijvend gesprek met ons in om de juiste beslissing te maken.

Je kan dit op verschillende manieren doen. De snelste en goedkoopste manier is via www.energielabelvoorwoningen.nl en daar kan je inloggen met jouw eigen DigiD code. Daar zie je het voorlopige label wat jouw huis of appartement heeft en dat kan je definitief laten maken of, na het aantonen van bewijsstukken, laten aanpassen naar een beter label doordat er veranderingen doorgevoerd zijn. Het voorlopige label is namelijk met name gebaseerd op het bouwjaar, dus vaak klopt dit label niet meer, zeker bij wat oudere woningen. Ook kan je natuurlijk gewoon een bedrijf inschakelen die een label voor je maken. Dan ben je wat duurder uit maar heb je geen gedoe.

De regelgeving aangaande de energielabels zal komende jaren nog wel veranderen verwachten wij. Houd dit goed in de gaten!

Bij verkoop niet, bij verhuur wel, maar dan zal je dat wel aan moeten tonen. Bij verkoop heb je te maken met het schriftelijkheidsvereiste en heb je pas een onherroepelijke deal nadat er getekend is en de mogelijke voorbehouden en 3 dagen bedenktijd zijn verstreken.

Als koper of tussenpersoon/hypotheekadviseur heeft bevestigd en gemaild dat alle ontbindende voorwaarden kunnen komen te vervallen. Of als de datum van de ontbindende voorwaarden, welke zijn opgenomen in de overeenkomst, voorbij zijn.

Je betaalt onze kosten pas als de eigendom van het huis bij de notaris echt overgedragen (gepasseerd) wordt. Eigenlijk pas achteraf. Dus wij sturen onze nota naar de notaris en deze verrekent deze met jou. Wij werken, buiten de marketingkosten, op 'no cure, no pay' basis omdat we in onze aanpak geloven!

Wat leuk dat we jouw huis mogen gaan verkopen! Nadat we de afspraken zijn overeengekomen wordt de verkoop van jouw huis opgestart. De fotograaf wordt ingeschakeld en in de tussentijd kan jij alvast de benodigde documentatie bij elkaar zoeken en bij ons aanleveren. De fotograaf belt jou voor een afspraak, vaak kunnen ze de week erop al bij jou langskomen. Nadat de fotograaf is geweest duurt het ca. 2 á 3 werkdagen voordat wij alle media hebben ontvangen. We gaan dan aan de slag met een brochure van de woning. Zodra de brochure akkoord is en jij als verkoper alle benodigde documentatie hebt aangeleverd kunnen we live gaan! We kunnen de woning dan snel op Funda plaatsen. Het is dan afwachten op de bezichtigingsaanvragen, spannend!

We gaan er natuurlijk voor om de maximale prijs er uit te halen voor iedereen. Meestal hanteren wij een vraagprijs, dit betekent dus dat de uiteindelijke verkoopprijs er ook. Wij melden de woning/appartement aan met een paar dagen vertraging. Dit betekent dat de woning eerst op Facebook & Instagram zichtbaar is en daarna pas op Funda. Je kan aan de bezoekers, die voor Funda komen, melden dat de woning een bepaalde dag voor het grote publiek zichtbaar is en dat de verkopers bijvoorbeeld de vraagprijs willen hebben of iets daar boven. En dan hoeft de woning eventueel niet op Funda.

Als je geen label hebt loop je kans op een boete, die particulier anders is dan zakelijk (voor bijvoorbeeld beleggers).

Als je van plan bent om je huis te gaan verkopen, zijn daar natuurlijk kosten aan verbonden. Bij ons kantoor in regio Breda kijken we hierbij natuurlijk naar het type van de woning, de persoonlijke situatie, en de eventuele omstandigheden. Daarna zullen we, in de meeste gevallen na een persoonlijk gesprek op locatie, een volledige offerte voorleggen voor de verkoop van de woning.

Wij werken met een marketingbudget (pakket) van € 695,-, De kosten voor het pakket zullen worden verrekend vanaf het moment dat de woning op Funda staat. Daarnaast werken wij bij een succesvolle verkoop, met een courtage die achteraf wordt verrekend. Er kunnen verschillende courtageafspraken worden gemaakt zoals bijvoorbeeld een percentage, prestatiestaffel of een absoluut bedrag. Al onze prijzen zijn inclusief btw.