Sprekende cijfers kantorenmarkten 2023 Breda

De dynamiek op de kantorenmarkt van Breda is in 2022 verder afgenomen. Na licht herstel in 2021 is het opnamevolume in 2022 gedaald onder het niveau van het coronajaar 2020. Het dalende aanbod zorgt ervoor dat kantoorgebruikers steeds minder te kiezen hebben in Breda. Vooral in het centrum is men op zoek naar kwalitatief goed aanbod in combinatie met voorzieningen in de nabije omgeving. Door het gebrek aan dit aanbod wijken kantoorzoekers uit naar andere gebieden in Breda.

Aanboddaling door gebrek aan aanwas

In 2022 is het aanbod van kantoorruimte in Breda verder afgenomen tot een metrage van 46.300 m². Dit is een afname van 43 procent in twee jaar tijd. De lage verhuisdynamiek in het afgelopen jaar zorgt voor een verdere stagnatie op de kantorenmarkt in Breda. Het centrum is het speerpunt van kantoorzoekenden in Breda. Door het gebrek aan kwalitatief goede kantoorruimte is daar de dynamiek verder stilgevallen. Het creëren van nieuw hoogwaardig aanbod in het centrum en het stationsgebied kan ervoor zorgen dat er meer ruimte komt op de kantorenmarkt in Breda. Daarom is de nieuwbouwontwikkeling 5Tracks een welkome verruiming dat naar verwachting binnen een jaar wordt opgeleverd, waarbij er 17.000 m² aan hoogwaardige kantoorruimte in het centrum wordt toegevoegd.

Buiten het centrum is het aanbod van kantoorruimte in Breda versnipperd, waarbij er voornamelijk ruimtes kleiner dan 500 m² worden aangeboden. Aan de westzijde van Breda zijn verder kleinschalige nieuwbouwontwikkelingen gepland, die slechts een beperkte verruiming van de markt zullen bezorgen.

Minder grote transacties door coronacrisis

Het opnamevolume van kantoorruimte in Breda is in 2022 gedaald naar 22.450 m², wat het laagste niveau is sinds 2014. Tevens is het aantal transacties in Breda ook sterk afgenomen met 31 procent. Hiermee is de dynamiek sterk afgenomen en zorgt het lage aanbod van kantoorruimte voor minder kans op verhuizingen van kantoorgebruikers. Opvallend is dat er voornamelijk opnames hebben plaatsgevonden tussen de 250 en 500 m². Deze partijen doen noodgedwongen opnames in perifere kantoorlocaties terwijl ze wel bereid zijn om hogere huur te betalen die in het centrum wordt gevraagd. Daarnaast is de behoefte aan parkeerplaatsen voor deze kantoorgebruikers, doorgaans actief in de branches ICT en E-marketing, niet groot vanwege het jonge personeel dat vaker met het openbaar vervoer komt.

De verwachting is dat in er in de toekomst vooral vraag is naar kantoorruimten met een oppervlakte tussen de 250 en 500 m² omdat huurders van grotere oppervlakten als enige bezig zijn met het afstoten van vierkante meters.

Op gebied van duurzaamheid lopen kantoorgebruikers in Breda voorop in de opname van energielabel C of beter. Slechts drie transacties in 2022 waarvan het energielabel bekend was in Breda had een energielabel slechter dan C.

Concentratie in het centrum en oost

Het beschikbare aanbod in Breda concentreert zich vooral in Breda West, Oost en in het centrum. Rondom het station vertrekken enkele huurders waardoor er wat verruiming plaats vindt maar in het centrum is er nog sterk behoefte aan kwalitatief goede kantoorruimte. Verhuurders die ervoor kunnen zorgen dat hun kantoor van hoge kwaliteit is, over gedeelde voorzieningen beschikken en ruimtes onder de 500 m² aanbieden, zullen hun kantoorruimte relatief snel kwijt kunnen raken op de Bredase kantorenmarkt.

Huurprijzen lopen sterk uiteen in Breda

De gerealiseerde huurprijzen in Breda zijn afgelopen jaar met €9 afgenomen tot een bedrag van gemiddeld €129 per m². De tophuren boven van maximaal €165 per m² worden gerealiseerd in het centrum, waar de vraag erg hoog is. In Breda Oost en West zijn de huren lager en de bandbreedtes groter. De verwachting is dat de huurprijzen omhoog zullen gaan in 2023 door de hogere indexaties.