Steeds meer woningen in Breda voor de markt uit verkocht: 17 procent komt niet online

Vraagprijzen blijven stijgen
In Breda wordt gemiddeld 3,5 procent overboden op woningen. Dit percentage daalt langzaam, vooral omdat verkopers hun vraagprijs verhogen. "Mensen kijken naar de verkoopprijs van vergelijkbare woningen en passen hun vraagprijs daarop aan," zegt makelaar Jan-Joost van Dijk. "Als een huis met een vraagprijs van €325.000 uiteindelijk voor €360.000 wordt verkocht, kan een soortgelijke woning direct voor €345.000 in de markt worden gezet."

De gemiddelde vraagprijs in Breda is inmiddels bijna €495.000, terwijl de gemiddelde verkoopprijs is opgelopen tot €512.000. Overbieden blijft dus gebeuren, maar de manier van verkopen verandert: steeds vaker worden woningen onderhands verkocht.

Waarom kiezen verkopers voor een stille verkoop?
Veel verkopers willen zekerheid. "In bijna alle gevallen hebben ze al een nieuw huis gekocht," legt Jan-Joost uit. "Ze weten precies welk bedrag ze nodig hebben. Als er een koper is die zonder voorbehoud dat bedrag wil betalen en de overdracht past bij hun planning, dan is dat een aantrekkelijke optie."

Bij duurdere woningen speelt privacy vaak een rol. Huiseigenaren willen niet altijd dat foto's van hun woning online staan. Een stille verkoop biedt dan uitkomst. "Veel kopers in dit segment werken met een aankoopmakelaar, waardoor er een netwerk ontstaat," zegt Jan-Joost. "Zo worden deze huizen sneller verkocht zonder online te komen."

Serieuze kopers voor populaire woningen
Zodra een nieuwe woning wordt aangemeld binnen een netwerk van (aankoop)makelaars, komt er vaak direct beweging. Vooral bij gewilde huizen melden zich snel meerdere serieuze kopers. "Voor dit soort woningen heb je al snel een groep geïnteresseerden," aldus Jan-Joost.

Vaak ligt de vraagprijs van een huis dat buiten de markt wordt verkocht hoger dan wanneer het op Funda zou staan. Online wordt soms bewust een lagere vraagprijs gekozen om biedingen uit te lokken. Bij stille verkoop wordt juist direct gezocht naar een koper die het gewenste bedrag wil betalen.

Stille verkoop neemt toe
In steden als Amsterdam en Haarlem wordt een groot deel van de woningen al buiten de markt om verkocht. Jan-Joost verwacht dat deze trend zich in Breda verder zal doorzetten: "Het verkoopproces schuift steeds verder naar voren. Nu is het 17 procent, maar dat aandeel zal alleen maar groeien."

Wat betekent dit voor kopers?
Verkopers die hun woning wél op de markt zetten, mikken vaak op de hoogste prijs. Daarvoor worden verschillende strategieën gebruikt. "Let goed op hoe een woning geprijsd is," adviseert Jan-Joost. "Soms moet je flink overbieden, terwijl een andere woning al hoog in de markt is gezet."

Overbieden blijft een rol spelen
Momenteel wordt twee derde van de woningen in Breda boven de vraagprijs verkocht. Bijna een kwart van de kopers betaalt zelfs 10 procent of meer extra. Dit gebeurt vooral bij instapklare woningen tot zo’n zes ton, omdat daar veel vraag naar is.

Een goed bod begint bij een scherpe analyse. "Vergelijk bijvoorbeeld de prijs per vierkante meter met recent verkochte woningen in de buurt," adviseert Jan-Joost. Vind je dat lastig? Een makelaar kan helpen om een realistisch bod te bepalen.